Construção e incorporação · Contabilidade do empreendimento
Unidades mantidas em estoque podem ter custos que já não serão recuperados integralmente na venda. Para estoques no alcance do CPC 16, a comparação considera custo e valor realizável líquido. A auditoria examina os dados usados na estimativa, incluindo preço de venda e gastos ainda necessários para concluir e comercializar as unidades.
Quando esse exame faz sentido
O exame é indicado quando há descontos recorrentes, estoque antigo, mudança de padrão comercial ou obras com custo a concluir crescente. Tabelas de preços sem transações que as sustentem precisam de análise crítica.
Roteiro de conferência
- Conciliar a população de unidades e seu custo contábil com os registros do empreendimento. Distinguir imóveis destinados à venda de ativos com outra finalidade e enquadramento.
- Examinar evidências de preço, condições de negociação e vendas comparáveis pertinentes. Conferir custos remanescentes e despesas de venda considerados na estimativa.
- Comparar cálculo, data de referência e registros de eventual redução. Revisar premissas alteradas e evitar compensações indevidas entre unidades ou grupos sem base adequada.
Os procedimentos são um ponto de partida. Empreendimentos, período, amostra e extensão dos testes são definidos conforme o objetivo e os riscos do trabalho.
Documentos para organizar
Estoque por unidade; custo contábil; vendas recentes; propostas; tabelas de preços; orçamento a concluir; despesas comerciais e memória da avaliação.
Exemplo ilustrativo
Exemplo ilustrativo: uma unidade tem custo registrado de R$ 500 mil. A estimativa sustentada de venda é R$ 540 mil, com R$ 35 mil para concluir e R$ 20 mil necessários à venda. Nesse cenário simplificado, o valor realizável líquido é R$ 485 mil. A diferença de R$ 15 mil exige avaliar as premissas e o tratamento contábil aplicável.
O que a análise pode entregar
Pode ser entregue uma memória por unidade ou agrupamento justificado, com evidências de preço e gastos. Estimativas sem suporte ficam diferenciadas de cálculos confirmados.
Este recorte examina processos e registros. A emissão de opinião sobre demonstrações contábeis exige contratação e requisitos próprios.
Dúvida frequente
A tabela de lançamento é suficiente para avaliar o estoque?
Não necessariamente. Ela pode não representar as condições atuais de negociação. A análise deve considerar evidências pertinentes à data de avaliação, inclusive descontos, condições de pagamento e gastos ainda necessários para realizar a venda.
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Informe o número de obras ou SPEs, a etapa de execução, os sistemas utilizados e a questão que precisa ser esclarecida. Com essas informações e a documentação disponível, é possível definir escopo, prazo e honorários.
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Referências de consulta: CPC 16 (R1) — Estoques; CFC — Normas de Auditoria Interna.
Conteúdo técnico da Costa Nova Associados, republicado na CN Advisors. Datas e exemplos do material original foram preservados. O escopo e a responsabilidade por cada trabalho são definidos na contratação.
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