Construção e incorporação · Vendas de unidades e recebimentos
Um distrato afeta mais de um controle: saldo do comprador, obrigação de devolver valores, disponibilidade da unidade e registros contábeis. A auditoria acompanha esses efeitos de forma integrada. O foco é verificar se o acordo documentado foi refletido nos sistemas e nos pagamentos, sem presumir percentuais de retenção aplicáveis a todos os casos.
Quando esse exame faz sentido
A análise é indicada quando unidades retornam à venda antes de encerrar a carteira anterior, quando devoluções ficam em planilhas externas ou quando boletos continuam sendo emitidos após a formalização do cancelamento.
Roteiro de conferência
- Confrontar distratos formalizados com contratos de origem, valores recebidos e condições de restituição. Identificar acordos ainda em discussão ou sujeitos a eventos futuros.
- Conferir cancelamento de títulos, reconhecimento das obrigações documentadas e pagamentos de devolução. Rastrear descontos e compensações à base contratual ou decisão que os sustenta.
- Verificar a atualização do cadastro da unidade e os efeitos contábeis com a equipe responsável. Investigar contratos encerrados comercialmente que permanecem ativos no financeiro.
Os procedimentos são um ponto de partida. Empreendimentos, período, amostra e extensão dos testes são definidos conforme o objetivo e os riscos do trabalho.
Documentos para organizar
Contrato original; distrato ou decisão aplicável; histórico de recebimentos; carteira; cronograma de devolução; comprovantes; cadastro da unidade e lançamentos.
Exemplo ilustrativo
Exemplo ilustrativo: o acordo prevê devolver R$ 90 mil em três parcelas. A primeira, de R$ 30 mil, foi paga, mas a planilha continua mostrando R$ 90 mil a pagar. Paralelamente, um boleto antigo permanece em cobrança. A conferência corrige a leitura do saldo e identifica a rotina que não foi encerrada.
O que a análise pode entregar
Pode ser entregue uma conciliação por distrato, com valores pagos, obrigações abertas e registros comerciais incompatíveis. Discussões sobre validade de retenções ficam submetidas à avaliação jurídica.
Este recorte examina processos e registros. A emissão de opinião sobre demonstrações contábeis exige contratação e requisitos próprios.
Dúvida frequente
A auditoria define quanto a incorporadora pode reter?
A análise contábil pode conferir a base e os cálculos previstos nos documentos. A determinação do direito à retenção depende do contrato, da legislação e das circunstâncias do caso, podendo exigir avaliação jurídica específica.
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Informe o número de obras ou SPEs, a etapa de execução, os sistemas utilizados e a questão que precisa ser esclarecida. Com essas informações e a documentação disponível, é possível definir escopo, prazo e honorários.
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Referências de consulta: CFC — Normas de Auditoria Interna.
Conteúdo técnico da Costa Nova Associados, republicado na CN Advisors. Datas e exemplos do material original foram preservados. O escopo e a responsabilidade por cada trabalho são definidos na contratação.
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