Este conteúdo integra o núcleo de auditoria contábil para empresas da Costa Nova Associados, que reúne escopos, documentos, procedimentos e entregáveis para diferentes setores e riscos.
O ITBI é o imposto municipal sobre a transmissão de imóveis, e a discussão central é sempre a base de cálculo, porque o município tende a usar o valor que ele mesmo avalia e o contribuinte, o valor da operação. O Superior Tribunal de Justiça decidiu que a base não fica presa ao valor venal do IPTU, e que o município só pode arbitrar quando houver motivo e procedimento. Empresas que compram imóveis, recebem imóveis em integralização de capital ou passam por reorganizações precisam saber se pagaram o imposto certo ou se têm direito à imunidade. A auditoria examina cada operação.
O que esse trabalho examina
| Item examinado | O que é verificado |
|---|---|
| Fato gerador | Se todas as operações que transferem imóvel ou direitos sobre imóvel foram identificadas |
| Base de cálculo | Se o valor usado corresponde ao valor da operação e se houve arbitramento pelo município, com procedimento |
| Imunidade | Se transmissões em integralização de capital ou em reorganização societária atendem às condições da imunidade, incluindo a atividade da empresa |
| Alíquota e recolhimento | Se a alíquota do município, o prazo e o pagamento foram observados antes do registro do imóvel |
| Registro contábil | Se o imposto foi tratado como custo de aquisição do imóvel e conferido com a escritura |
Documentos normalmente solicitados
- Escrituras, contratos e matrículas dos imóveis
- Guias de ITBI e comprovantes de pagamento
- Laudos de avaliação e valores venais do município
- Atos societários da integralização ou da reorganização
Exemplo ilustrativo
Este exemplo é ilustrativo, usa alíquota hipotética e não representa um caso de cliente. Suponha a compra de um imóvel por R$ 2.000.000,00 e alíquota municipal de 3%. O ITBI é de R$ 60.000,00 (R$ 2.000.000,00 vezes 3%). Se o município arbitrasse a base em R$ 2.600.000,00, o imposto seria de R$ 78.000,00 (R$ 2.600.000,00 vezes 3%), e a diferença de R$ 18.000,00 (R$ 600.000,00 vezes 3%) é o valor em disputa. A auditoria verifica se a base usada tem suporte e se o arbitramento, quando existe, seguiu o procedimento exigido.
Como o trabalho é organizado
- Delimitação. Definição das operações imobiliárias e dos períodos a examinar.
- Planejamento. Levantamento da legislação do município e da atividade da empresa.
- Exame. Conferência de base, alíquota, imunidade e pagamento de cada operação.
- Discussão dos achados. Apresentação das diferenças à administração.
- Relatório. Descrição das diferenças, do valor em disputa e das recomendações.
Base normativa considerada
O ITBI está previsto no artigo 156 da Constituição Federal, que também trata da imunidade na integralização de capital, e nos artigos 35 a 42 do Código Tributário Nacional, com a legislação de cada município. A base de cálculo foi objeto de tese do Superior Tribunal de Justiça em recurso repetitivo. O trabalho segue as Normas Brasileiras de Contabilidade de Auditoria Interna (NBC TI) ou de Auditoria Independente (NBC TA), conforme o contrato, e confirma a regra vigente em cada operação.
Precisa desse exame na sua empresa? A Costa Nova Associados examina o ITBI de cada operação a partir das escrituras e da legislação municipal.
Fontes oficiais consultadas
Conteúdo técnico da Costa Nova Associados, republicado na CN Advisors. Datas e exemplos do material original foram preservados. O escopo e a responsabilidade por cada trabalho são definidos na contratação.
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